Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?
Umowa najmu na czas określony różni się od tej na czas nieoznaczony nie tylko okresem trwania, ale również odmiennymi regulacjami dotyczącymi dopuszczalności wypowiedzenia.
W przypadku umowy na czas nieoznaczony/nieokreślony zarówna najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć taką umowę w każdym czasie po upływie określonego okresu wypowiedzenia (strony zazwyczaj regulują długość tego okresu umownie, w braku postanowień umownych stosuje się terminy ustawowe).
Inaczej wygląda to w przypadku umów zawartych na czas określony/oznaczony. W tym przypadku najemca może wypowiedzieć umowę w każdym czasie jedynie jeśli wystąpią określone w przepisach przesłanki tj. wada rzeczy najmowanej, której wynajmujący nie usunął w odpowiednim czasie bądź której usunąć się nie da lub wada lokalu gdy jest ona tego rodzaju, że zagraża zdrowiu najemcy. Nierzadko strony umowy najmu na czas określony w umowie regulują możliwość wypowiedzenia takiej najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Powyższe zapisy wynikają z błędnego przekonania, iż umowę zawartą na czas oznaczony zawsze można wypowiedzieć, zachowując okres wypowiedzenia jak przy najmie na czas nieoznaczony.
Niestety tak nie jest, i mimo, iż w umowie na czas określony strony zawrą możliwość jej swobodnego wypowiedzenia to taki zapis będzie bezskuteczny, a złożone wypowiedzenie nieważne.
Zgodnie bowiem z przepisami w przypadku, gdy czas trwania najmu jest oznaczony, najem może być wypowiedziany przez wynajmującego jak i najemcę tylko w wypadkach ściśle określonych w umowie. Natomiast samo zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania przyczyny) jest niewystarczające i nie kwalifikuje się jako „wypadki określone w umowie”. Innymi słowy jeśli jesteś najemcą najmu na czas określony i w umowie przewidziano możliwość „rozwiązania umowy za 2 tygodniowym okresem wypowiedzenia” to taki zapis jest bezskuteczny a złożone przez Ciebie wypowiedzenie umowy najmu zostanie uznane za nieważne na podstawie art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego. Tym samym, aby się przed tym uchronić w umowie powinny zostać wskazane powody/przyczyny, których zaistnienie będzie uprawniało do wypowiedzenia umowy przez najemcę np. nadejście terminu po którym najemca będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy, utrudnianie korzystania z przedmiotu najmu, wada przedmiotu najmu.
Dodatkowe obostrzenia występują po stronie wynajmującego przy najmie lokalu mieszkalnego, o czym więcej w kolejnym artykule.
umowa najmu, umowa najmu Pruszków, umowa najmu na czas oznaczony, umowa najmu na czas nieoznaczony, umowa najmu na czas określony, umowa najmu na czas nieokreślony, nieważność, wypowiedzenie, wypowiedzenie najmu, kancelaria adwokacka Pruszków, adwokat Pruszków, Janus Kancelaria Adwokacka, Janus Kancelaria, Janus, Adwokat Pruszków opinie, Pruszków, Adwokat Warszawa, Adwokat Warszawa opinie, Warszawa Adwokat, Grodzisk Mazowiecki, Brwinów, Komorów, Ożarów, Błonie, Nadarzyn, Piastów, Adwokat Komorów, Komorów Adwokat, Adwokat Komorów opinie, Adwokat Grodzisk Mazowiecki opinie, Adwokat Grodzisk Mazowiecki, Adwokat Brwinów opinie, Adwokat Parzniew, Adwokat Domaniew, Adwokat Nowa Wieś, Adwokat Pęcice, Adwokat Piastów, Adwokat Janki, Adwokat Raszyn, Adwokat Reguły, Adwokat Otrębusy, Adwokat Podkowa Leśna, Adwokat Owczarnia, Adwokat Milanówek, Adwokat Żółwin, Adwokat Stara Wieś, Adwokat Nadarzyn, Adwokat Walendów, Adwokat Ożarów Mazowiecki, Adwokat Żyrardów, Kancelaria Adwokacka, Kancelaria Adwokacka Pruszków, Adwokat rodzinny, Adwokat rozwodowy, adwokat rozwody, adwokat rozwody Pruszków, mecenas, mecenas Pruszków, radca prawny Pruszków, radca prawny, pani mecenas, adwokat rozwody Warszawa, rozwód, rozwody, adwokat od rozwodów, rozwody Warszawa, prawnik rozwody, prawnik rozwodowy, pozew o rozwód Pruszków, pozew o rozwód Warszawa, pozew o rozwód, pozew rozwodowy, adwokat z urzędu, kancelaria odszkodowawcza, bezpłatne porady prawne, skuteczny adwokat, alimenty, alimenty na dzieci, sprawa o alimenty, adwokat alimenty, adwokat alimenty Pruszków, adwokat alimenty Warszawa, alimenty od ojca, alimenty bez rozwodu, pozew o alimenty na dziecko, prawo rodzinne, władza rodzicielska, kontakty z dzieckiem, separacje, obsługa przedsiębiorców, obrońca, obrońca karny, prawo karne, prawo cywilne, podział majątku, podział nieruchomości, służebność przesyłu, dział spadku, zachowek, zachowek po rodzicach, pozew o zachowek, umowa darowizny, zachowek a darowizna, testament, zachowek a testament, wydziedziczenie, umowa dożywocia, umowa dożywocia a zachowek, odszkodowania lotnicze, opóźniony lot, odwołany lot, lot odszkodowanie za odwołany lot, lot odszkodowanie za opóźniony lot, odszkodowania, opóźniony lot reklamacja, odwołany lot reklamacja, zwrot za lot, zwrot za opóźniony lot, zwrot za odwołany lot, prawa pasażera, odmowa wstępu na pokład, rekompensata za opóźniony lot, rekompensata za odwołany lot, rekompensata za lot, overbooking, zagubiony bagaż, zniszczony bagaż, uszkodzony bagaż, zadośćuczynienie, prawo cudzoziemców, pobyt stały, pobyt czasowy, zezwolenia na pracę, obywatelstwo polskie, rezydent długoterminowy UE
Uznanie długu: główny księgowy potwierdza saldo
Do nierzadkich należy sytuacja, gdy księgowy dłużnika potwierdza saldo i wierzyciel ze spokojnym sumieniem uważa to za tzw. uznanie niewłaściwe. Jednakże czy w rzeczywistości mamy do czynienia z uznaniem długu przerywającym bieg terminu przedawnienia? Doktryna jest podzielona, a rozbieżności orzecznicze w tej kwestii występują na porządku dziennym.
Potwierdzenie salda w skrócie polega na potwierdzeniu stanu aktywów oraz pasywów uwidocznionych w księgach rachunkowych w celu uzyskania od kontrahenta-dłużnika informacji o stanie wzajemnych należności uwidocznionych w księgach rachunkowych. Wierzyciel wysyła i wzywa kontrahenta do potwierdzenia zgodności salda lub zgłoszenia do niego zastrzeżeń co jest równoznaczne z ustaleniem zarówno należności u wierzyciela, jak i stanu zobowiązań u dłużnika. Potwierdzenie salda przerwie bieg przedawnienia, gdy zostanie uznane za uznanie długu uregulowane w art. 123 Kodeksu cywilnego. Polega ono na potwierdzeniu przez daną stronę stosunku zobowiązaniowego, że należność istnieje, jej wysokości oraz, że dany podmiot sam jest dłużnikiem. Czerpiąc z prawa niemieckiego, doktryna i orzecznictwo zgodnie wyróżniają uznanie właściwe i tzw. uznanie niewłaściwe.
Rodzaje uznania długu
Uznanie właściwe jest uznaniem roszczenia przez osobę przeciwko, której roszczenie przysługuje. Co do zasady mamy do czynienia z umową zawartą nawet ustnie lub w sposób dorozumiany, której treść stanowi ustalenie istnienia lub nieistnienia określonego stosunku prawnego. Dłużnik uznaje dług/wierzytelność co do istoty, tym samym ewidentnie dochodzi do przerwania biegu przedawnienia. Jednocześnie strony ustalają sposób uregulowania uznanych należności.
Z kolei najczęściej występującym w praktyce rodzajem uznania jest uznanie niewłaściwe czyli każde zachowanie wyrażające świadomość dłużnika, z którego można wywnioskować, że roszczenie wierzyciela istnieje. Książkowymi przykładami tego typu uznania są: wystąpienie przez dłużnika z prośbą o rozłożenie zaległości na raty, o odroczenie spłaty czy o umorzenie odsetek za opóźnienie.
Oszczędność regulacji kodeksowej nasuwa wątpliwości co do tego jakie przejawy zachowania można nazwać uznaniem niewłaściwym długu oraz, w szczególności czy potwierdzenie salda przez głównego księgowego dłużnika jest z nim równoznaczne?
Potwierdzenie salda polega na potwierdzeniu stanu aktywów oraz pasywów uwidocznionych w księgach rachunkowych w celu uzyskania od kontrahenta-dłużnika informacji o stanie wzajemnych należności uwidocznionych w księgach rachunkowych
Prawidłowa kwalifikacja i definicja uznania niewłaściwego jest niezbędna dla określenia kręgu osób, które takie oświadczenia mogą złożyć. A tym samym odpowiedzenie na pytanie czy potwierdzenie salda przez głównego księgowego dłużnika może skutecznie przerwać bieg terminu przedawnienia?
Wśród przedstawicieli doktryny na tle pojęcia uznania niewłaściwego zarysowały się dwa dominujące poglądy odnośnie jego natury. Pierwszy z nich traktuje uznanie niewłaściwe jako jednostronne oświadczenie woli lub czynność prawną dłużnika. Drugi – dominujący w literaturze – mający liczne grono zwolenników odmawia uznaniu niewłaściwemu cech oświadczenia woli (A. Wolter, Uznanie roszczenia a przedawnienie i termin zawity NP. 1960 nr 11 113 i nast. Prawo cywilne –zarys części ogólnej, Warszawa 1972).
Przedstawicielem ostatniej koncepcji jest prof. Z. Radwański, który zalicza uznanie niewłaściwe do kategorii jedynie oświadczeń wiedzy. Jego zdaniem wystarczającym jest przeświadczenie dłużnika o istnieniu roszczenia. Skutek prawny – przerwanie biegu przedawnienia powstaje w oderwaniu od woli, zamiaru osoby uznającego bowiem „następuje wyłącznie z tego względu, że wiąże go ustawa z owym oświadczeniem wiedzy” (Prawo cywilne-część ogólna, Warszawa 1993 rok).
Uznanie niewłaściwe zgodnie z tym poglądem nie wymaga złożenia oświadczenia woli, jest jedynie przejawem świadomości, woli dłużnika, które nie zmierza do wywołania skutków prawnych. Skutki prawne powstają ipso jure. Idealnym przykładem najlepiej ilustrującym słuszność powyższej tezy jest wspomniana prośba dłużnika o zwolnienie z długu: wola dłużnika zmierza do zerwania stosunku prawnego, a skutek jej wyrażenia jest zgoła odmienny, gdyż zobowiązanie, dzięki przerwaniu biegu przedawnienia poprzez potwierdzenie umacnia się.
Przemawia za tym sama regulacja Kodeksu cywilnego, który nie ustanawia wymogu złożenia oświadczenia woli przez dłużnika dla tego rodzaju uznania przerywającego bieg przedawnienia.
Przede wszystkim należy mieć na uwadze wykładnię celowościową. Przedawnienie per se jest uważane za niezbędną konieczność wprowadzoną z uwagi na trudności techniczne oraz dowodowe rodzące się w przypadku dochodzenia roszczeń po wielu latach od momentu ich powstania.
Wykładnia celowościowa
Przedawnienie jest karą jaką płaci wierzyciel za swoją bierność i niedochodzenie swych należności od dłużnika. W związku z czym, logicznym jest, iż kryteria oceny uznania niewłaściwego powinny być łagodzone, a nie zaostrzane. W ślad za powyższym, zrozumiałym wydaje się, że ustawodawca przyjmuje za wystarczające każde zachowanie, które poprzez stworzenie dowodów istnienia długu niweluje trudności związane z realizacją roszczenia. Każde takie zachowania przerywa więc bieg przedawnienia i tym samym pozwala przywrócić stosunki prawne zgodne z zasadami etyki.
Oświadczenie wiedzy wypełnia dwie zasadnicze i podstawowe funkcje uznania niewłaściwego jakim są usprawiedliwienie bezczynności wierzyciela oraz z drugiej strony dostarczenie dowodów.
Zachowanie dłużnika powinno stwarzać po stronie wierzyciela uzasadnione oczekiwanie, nadzieję iż dłużnik ma zamiar dobrowolnie spełnić świadczenie. Cechy takiego zachowania, wypełnia potwierdzenie salda przez głównego księgowego.
Względy natury prawno-porównawczej
Kolejną grupą argumentów są względy natury prawnoporównawczej. Okoliczności przerywające bieg przedawnienia w różnych ustawodawstwach ujmuje się w sposób zasadniczo zbliżony. Jednakże bez względu na przyjęty ustawowy zapis, ustawodawcy takich państw jak Francja, Włochy czy Austria są zgodni, że do przerwania biegu przedawnienia nie jest konieczne oświadczenie woli dłużnika. W prawie francuskim głoszona jest nawet teza o uznaniu przerywającym bieg terminu przedawnienia jako „działaniu spontanicznym” dla którego nie wymaga się nawet zdolności do czynności prawnych.
Tak samo u naszych niemieckich sąsiadów powszechny jest pogląd, że uznanie przerywające bieg terminu przedawnienia ma charakter oświadczenia wiedzy dłużnika (Małgorzata Pyziak –Szafnicka, Glosa do wyroku SN z 26 kwietnia 1995 r. III CZP 39/95, OSP 1996, nr 7-8).
Rozbieżności w praktyce sądów
Niestety pomimo trafności powyższej argumentacji potwierdzonej m. in. przez ciągle aktualne orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1957 roku w sprawie o sygnaturze akt I CR 659/56 słowami „Uznanie niewłaściwe nie jest czynnością prawną, lecz jedynie przyznaniem obowiązku świadczenia wynikającego z innego źródła”, w dalszym ciągu istnieją rozbieżności w praktyce sądów. Część doktryny stoi bowiem na stanowisku pojmowania uznania niewłaściwego jako oświadczenia woli, oświadczenia wiedzy (w stosunku do którego należy stosować przez analogię przepisy o oświadczeniu woli), a nawet jako czynności prawnej nie zmierzającej do wywołania skutków prawnych w postaci powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Szczególnie ten ostatni pogląd wydaje się nadwyraz nielogiczny i wątpliwy. Taka kwalifikacja uznania niewłaściwego niezaprzeczalnie zamydla granicę między uznaniem właściwym i niewłaściwym. W relacji do tej koncepcji uznaniem niewłaściwym będzie potwierdzenie salda pod warunkiem podpisania go przez podmiot mogący składać oświadczenia woli w imieniu dłużnika (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 sierpnia 2001 roku, sygn. akt II CKN 103/99).
Oświadczenie wiedzy czy oświadczenia woli?
Jeśli Kodeks cywilny nie wymaga oświadczenia woli i jak zauważono oświadczenie wiedzy jest wystarczające dla spełnienia celu w jakim ustanowiono tą instytucję, to de facto zarzut przeciwników o braku podpisu osoby upoważnionej do reprezentacji dłużnika na potwierdzeniu salda jest nietrafny. M. Pyziak-Szafnicka podnosi w stosunku do potwierdzenia salda przez głównego księgowego „ (…) trudno o bardziej wyraźne oświadczenie wiedzy niż to, które zostało złożone w sprawie. Pochodziło ono od służb najlepiej zorientowanych w stanie finansów przedsiębiorstwa. Służby te na piśmie potwierdziły istnienia długu i potwierdzenie to przesłały wierzycielowi. Dowód istnienia wierzytelności jest więc ewidentny i co więcej sporządzono go specjalnie dla wierzyciel”.
Identycznie orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 26 listopada 2004 roku (sygn. akt I CK 279/04), w którym stwierdził, że „dokument zawierający wskazanie wysokości zobowiązania pomiędzy dłużnikiem a jego kontrahentem (informujący o saldzie) sporządziła księgowa, a więc osoba najlepiej zorientowana w stanie finansów i zobowiązań Instytutu. Potwierdziła ona istnienia długu i informacje przesłała wierzycielowi, który otrzymał ewidentny dowód istnienia wierzytelności, specjalnie dla niego sporządzony. Oczekiwanie przez stronę powodową (wierzyciela) na dobrowolne świadczenie ze strony dłużnika było w ustalonym stanie faktycznym tej sprawy-uzasadnione”.
Ponadto przyjmuje się dość powszechnie, że zatrudnienie określonej osoby w charakterze głównego księgowego jest równoznaczne z udzieleniem jej pełnomocnictwa do składania tego typu oświadczeń do potwierdzenia salda. Rodzi to oczywiście negatywne skutki dla dłużnika, który będzie obarczony również prawidłowym doborem personelu. Zdaniem Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 23 października 2001r. w sprawie o sygn. akt I CKN 323/99, „nieracjonalne i godzące w płynność obrotu byłoby wprowadzenie wymogu działania w powyższym zakresie przez osoby powołane do reprezentacji przedsiębiorcy jako osób prawnych, szczególnie wówczas gdy przedsiębiorca prowadziłby działalność o znacznych rozmiarach, która wymaga wystawiania setek faktur i wezwań do zapłaty”.
Warty zaznaczenia jest również pogląd opierający skuteczność oświadczenia wiedzy na dobrowolności i dostatecznym rozeznaniu. Podpis głównego księgowego na potwierdzeniu salda jest tożsamy z uznaniem długu, pod warunkiem udowodnienia, że w chwili składania swojego podpisu wiedział on o prawdziwym stanie stosunków prawnych łączących obie strony (D. Kulgawczuk, Niewłaściwe uznanie długu i jego skutki procesowe, Monitor Prawniczy 6/2008). Również Edward Gniewek w swoim komentarzu do Kodeksu cywilnego wskazuje, że „uznanie niewłaściwe roszczenia można kwalifikować tylko zachowanie zobowiązanego lub osób, których działania można przypisać zobowiązanemu zwłaszcza osób pełniących funkcję organu, pełnomocników, przedstawicieli ustawowych oraz pracowników zatrudnionych na stanowiskach, z którymi wiąże się kompetencja do składania oświadczeń wiedzy o zobowiązaniach danego podmiotu” (Kodeks cywilny. Komentarz. red. prof. dr hab. Edward Gniewek, 2010, C.H.Beck, Wydanie 4).
Podsumowanie:
Mimo spornego charakteru prawnego uznania niewłaściwego długu, stanowi ono dla uczestników obrotu gospodarczego bardzo istotne zagadnienie. De lege ferenda należałoby określić jego naturę prawną oraz przesłanki skuteczności. Wierzyciel i dłużnik powinni być w pełni świadomi jakie zachowanie przerywa bieg przedawnienia. Przyjęcie, że uznanie niewłaściwe jest oświadczeniem woli, jednostronną czynnością prawną czy w końcu oświadczeniem wiedzy do którego stosuje się w drodze analogii przepisy o oświadczeniu woli, niesie za sobą obowiązek złożenia podpisu pod potwierdzeniem salda przez osobę upoważnioną do reprezentacji dłużnika – osoby prawnej. Natomiast opowiedzenie się za, co jak co, kontrowersyjnym poglądem o skuteczności samego oświadczenia wiedzy przerywającego przedawnienie dopuszcza możliwość potwierdzenia salda przez głównego księgowego nie wykazującego się stosownym pełnomocnictwem. Obecne rozbieżności orzecznictwa prowadzą do stanu niepewności oraz zachwiania zasady równości obywateli wobec prawa. Dłużnik nie wie jakie działanie spowoduje przerwanie biegu terminu przedawnienia. Z kolei wierzyciel w obecnej sytuacji nie ma pewności czy bieg terminu przedawnienia uległ przerwaniu czy powinien jak najszybciej wytoczyć powództwo.
W ostateczności, ostatnią deską ratunku dla wierzyciela w razie odrzucenia przez sąd koncepcji potwierdzenia salda przez głównego księgowego jako uznania niewłaściwego będzie pogląd wyrażony nie tylko w doktrynie ale i w orzecznictwie. Mianowicie sąd może wyjątkowo nie uwzględnić upływu przedawnienia dochodzonego roszczenia w sytuacji gdy podniesienie zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie zasad: współżycia społecznego czy jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa z art. 5 Kodeks cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z 26 listopada 2004 roku, w sprawie o sygn. akt ICK 279/04). Sąd Najwyższy przyznaje, że instytucja potwierdzenia salda przez głównego księgowego może być okolicznością przerywającą bieg terminu przedawnienia i to bez wymagań dotyczących osoby podpisującej potwierdzenie salda w kontekście reprezentacji dłużnika.
Read More
Czym są cookies (ciasteczka)?